上一节我们讲到街区式住宅的特点，这一节我们继续追寻街区式住宅的发展历史。

    传统街区式住宅虽然可以大大提高城市土地利用率，交通方便，充满商业活力，但其弊端也显而易见：一是建筑密度过大，容积率过高；二是整个街区少有公共绿地，城市景观单一；三是治安堪忧。

    上世纪20年代，针对当时城市道路上机动交通日益增长，车祸经常发生，严重威胁老弱及儿童穿越街道，以及交叉口过多和住宅朝向不好等问题，美国社会学家科拉伦斯·佩里提出了“邻里单元”（Neighbourhood Unit）理论，就是在较大范围内统一规划居住区，使每一个“邻里单元”成为组成居住的“细胞”。

    “邻里单元”理论在世界范围内广泛流传，到了前苏联被发展成小区规划设计方法，后来又被中国城市规划和建设者们所借鉴，并沿用至今。其核心思想就是政府（或开发商）以大生产的方式，高效快速地为广大居民提供大量的住宅及配套设施，以改变传统的拥挤的城市住宅环境。

    中国的封闭式小区建设高峰有两个：一个高峰期是1950年代兴起的单位大院，城市里各个独立的单位圈一块地，建一个集办公生产、居住、后勤以及各项生活服务于一体的大院子，作为福利提供给职工，外人不能随便进出。到现在，因为历史延续性，单位大院仍然是国内许多城市的基本构成之一；另一个高峰期是1998年之后，当年我国进行了住房制度改革，取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化。一时间，房地产大热。在房地产开发大潮中拔地而起的，大多是封闭式的小区。房地产开发的进程，不仅是新城的扩张，也包括旧城改造。而被改造的旧城，很多其实就是“脏乱差”的传统街区。

    小区和街区的不同，一方面体现在规划理念上，不管是计划经济年代的单位大院，还是1990年代后新建的居住小区，都不考虑与城市的融合，而像一个“城中之城”。它们有独立的道路系统，只设置有限的公共出入口与城市链接，它们有自身的绿化体系，即使天然具有公共性和开发性的商业、服务系统，也被分解为固定的几类，以人口治标加以核算，而不考虑居住人群、周边市场的自发调节。另一方面，在实际建设中，街区和小区的差异体现为建筑与道路关系的不同。街区的尺度主要由城市规划确定的道路间距所决定，被认为是西欧最完美的城市规划范例的巴塞罗那，其街区尺度一般为130m×130m，我国近代的一些通商口岸，采用的也是这种规划类型，例如在上海市中心城区，一些较老的街坊尺寸约为100m×150m，一个里弄的平均居住规模也仅为46户。新中国的城市规划，受到前苏联的影响，道路与土地是两种相互独立的供给，前者主要满足交通需求，后者则主要服务于土地内部的各项功能。对于交通需求来说，阻抗越小、通行能力越大越好，因此道路尽可能宽，交叉口尽可能少。对于土地需求来说，内部选择余地越大、外部干扰越小越好，因此街区要尽可能大。根据这一规划原则，城市微观道路及用地结构采用大街区、宽马路的做法。在90年代后的房地产开发中，这种模式也得到了延续。据统计，20世纪90年代兴建的城市住区，大部分均在320ｍ×320ｍ以上，而且小区之间常常直接拼接，不设城市支路。